"החיים בחוץ הם לא כמו בקיבוץ" – על סמכויות ועדות הקבלה בישובים כפריים וקהילתיים והליכי ההשגה עליהן

לאחרונה אנו נתקלים יותר ויותר בזוגות צעירים עם ילדים קטנים אשר מתעניינים במעבר מהעיר להרחבות בקיבוצים או לישובים קהילתיים. למעשה, החלום על בית צמוד קרקע, קהילה תומכת, חינוך איכותי ואורח חיים כפרי ושקט (ולעיתים אף שקט מידי) גורם למשפחות צעירות לשנס מותניים, לגייס כספים, ולצאת במסע לאיתור הרחבה בקיבוץ או בישוב קהילתי הנמצא בהליכי הרחבה וקליטה של משפחות נוספות.

אנו דואגים לומר לכל אותם אנשים אשר מתעניינים במגורים בהרחבות של קיבוצים או באופן כללי בכל ישוב כפרי אחר ש"החיים בחוץ אינם כמו בקיבוץ" ומה שממחיש לדעתנו בצורה הטובה ביותר את השינוי בין המעבר מ"העיר" אל "הכפר" הוא הצורך במעבר בהצלחה של תהליך הקליטה על ידי הישוב הקולט, אשר לעיתים עשוי להיות ממושך, סבוך, ומשרה חוסר וודאות לגבי ההיתכנות הסופית בקבלה לחברות.

כאשר פונים אל משרדנו לקוחות המתעניינים ברכישת מגרש מבונה או מגרש פנוי בהרחבה בקיבוץ או בישוב קהילתי, אנו מלווים אותם מראשיתו של התהליך ועד לרגע שבו הם נרשמים כבעלי הזכויות בנכס הנרכש. תהליך זה לרוב כולל ניהול מו"מ לגבי התנאים המשפטיים בחוזה המכר, עריכת בדיקות וחשיפה במישור המיסויי, בדיקת אילוצים והגבלות אשר מקורם בחוזה החכירה  – וכמובן, לא פחות חשוב, מתן המלצה לפניה לבדיקה שמאית מקדימה בטרם הרכישה (הכל בהתאם לנסיבות הפרטניות של העסקה אשר על הפרק).

תהליך זה מאפיין עסקאות מכר רבות. אבל בשונה מעסקאות מכר במגזר העירוני,  במגזר הכפרי וההתיישבותי, מתנהל תהליך נוסף, בלתי תלוי במו"מ המתנהל במסגרת רכישת הנכס והוא תהליך הקליטה אשר את תוצאתו יודעים רק לאחר שנחתם הסכם המכר בין המוכרים לבין הקונים (הנקלטים).

מהם השלבים בתהליך הקליטה?

• תהליך הקליטה מתחיל ברוב המקרים במילוי טפסים המועברים על ידי הישוב הקולט למועמדים לקליטה.
• המועמדים נדרשים להציג הסכם מכר חתום בין המוכרים לבין המועמדים (בנוסח שאושר על ידי וועדת הקליטה מבעוד מועד).
• השתתפות בוועדת קליטה, במסגרתה המועמדים יציגו את עצמם בפני הועדה ואת כוונותיהם ושאיפותיהם להשתלב במרקם החיים של המקום אליו הם רוצים להיקלט.
• השתתפות באבחון במכון פסיכוטכני וקבלת חוות דעת חיובית מטעם המכון.
• מעבר מבדק של היתכנות כלכלית ופנסיונית של המועמדים.
• ולבסוף, הפניית המועמדים להליך הצבעה בפני ועדת קבלה שבמסגרתו תידרש הועדה להחליט האם לקבלם לחברות או לדחותם.

מנעד השיקולים לסרוב קבלת מועמדים לחברות:

אלה הם ששת השיקולים אשר בהתקיים אחד מהם ועדת הקבלה תוכל לדחות מועמדים לקליטה:

• המועמד הוא קטין;
• המועמד נעדר יכולת כלכלית להקים בית ביישוב הקהילתי בתוך פרק זמן הקבוע בהסכם הקצאת המקרקעין;
• המועמד אינו מתכוון לקבוע את מרכז חייו ביישוב הקהילתי;
• המועמד אינו מתאים לחיי חברה בקהילה. סירוב ועדת הקליטה לקבל מועמד בשל שיקול זה תהא על סמך חוות דעת מקצועית של גורם המומחה באבחון התאמה;
• חוסר התאמה של המועמד למרקם החברתי-תרבותי של היישוב הקהילתי, שיש יסוד להניח כי יהיה בו כדי לפגוע במרקם זה;
• מאפיינים ייחודיים של היישוב הקהילתי או תנאי קבלה הקבועים בתקנות האגודה, אם ישנם כאלה, ובלבד שקיבלו את אישור רשם האגודות השיתופיות.

החוק קובע כי על ועדת הקבלה לקחת בחשבון את השיקולים הללו ולתת דעתה לגודל היישוב הקהילתי, לוותק שלו, לחוסנו ולאופי האוכלוסייה בו.

על ועדת הקבלה לפעול בצורה שקולה ועניינית ולהימנע מכל הפלייה אסורה ומשיקולים פסולים. על כן, קובע החוק כי ועדת הקבלה לא תסרב לקבל מועמד מטעמי גזע, דת, מין, לאום, מוגבלות, מעמד אישי או הורות, נטייה מינית, ארץ מוצא, השקפה או השתייכות מפלגתית או פוליטית.

אחת העילות היותר נפוצות המהוות בסיס לדחיית מועמדים ע"י ועדות קבלה היא "אי התאמה למרקם הישוב" [סעיף 6(ג)(א)(5) לפקודה], אולם לא אחת קורה כי הסתמכות ועדות הקבלה על שיקול זה כטעם לדחיית המועמדים, נעשה באופן מוטעה וככסות לאפליה פסולה, מבלי שועדות הקבלה קיימו דיון מעמיק במאפייני המרקם החברתי-תרבותי של היישוב ובמאפייניהם האישיים של המועמדים.

נדחתם על ידי ועדת קבלה? מה הזכויות שעומדות בפניכם ומה עליכם לעשות עם קבלת ההחלטה בדבר הדחייה:

1. מועמדים אשר בקשתם נדחתה על ידי ועדת הקבלה, רשאים להגיש השגה לועדת ההשגות על החלטות ועדות הקבלה לישובים בנגב ובגליל. את ההשגה יש להגיש תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה בדבר הדחייה לאגף שימושים חקלאיים ברשות מקרקעי ישראל.

2. אם ועדת ההשגות סבורה שנפל פגם בהליך קבלת ההחלטה על ידי ועדת הקבלה, רשאית ועדת ההשגות להשיב את ההשגה לדיון נוסף ומתן החלטה חדשה על ידי ועדת הקבלה.

3. ועדת ההשגות רשאית לבקש כל מסמך, חוות דעת וכל מידע אשר נראה לה דרוש לצורך קבלת החלטתה, הן מהמועמד והן מוועדת הקבלה והן מכל גורם רלוונטי אחר, ובכלל זה היא רשאית לבקש מוועדת הקבלה חוות דעת מקצועיות בכל עניין הנוגע להליך הקבלה, לרבות בנושא שוועדת הקבלה כבר ביקשה בו חוות דעת.

4. ועדת הקבלה תעביר לוועדת ההשגות את התייחסותה להשגה תוך 30 יום ממועד השלמת המצאת כל המסמכים הנדרשים על ידי מגיש ההשגה לוועדת ההשגות. ועדת ההשגות תעביר למגיש ההשגה את תגובת ועדת הקבלה בצירוף כל החומר שצורף לתגובה. מגיש ההשגה יוכל לעדכן השגתו לא יאוחר מ-14 ימים לפני מועד הדיון בהשגה.

5. ועדת ההשגות רשאית לבטל את החלטת ועדת הקבלה, לאשרה, להחזיר את הנושא לדיון מחודש בפני ועדת הקבלה או לקבל החלטה אחרת במקומה. החלטת ועדת ההשגות תינתן לא יאוחר מתום 60 ימים ממועד השלמת הליכי ההשגה.

6. על החלטות הוועדה אפשר להגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים.

לסיכומו של דבר

כפי שניתן להיווכח, ועדות הקבלה עומדות ומתפקדות כשומר סף בפתח שער הישוב ויש להן את היכולת והסמכות המוגדרת בחוק לסנן ולברור את מי לקבל לחברות ואת מי לא על פי קריטריונים סדורים. יחד עם זאת, למועמדים עומדת זכות להעמיד את החלטות ועדות הקבלה לביקורת ובחינה מחודשת.

ככלל, ועדות ההשגה ובית המשפט המנהלי לא יתערבו בקלות בהחלטות ועדות הקבלה, אשר להן הקנה המחוקק  סמכויות רחבות (אך לא בלתי מוגבלות) לביצוע הליכי מיון וסינון של המועמדים. כל התערבות מעין זו תלויה בנסיבות וטיב ההחלטות הנבחנות והעומדות לביקורת.

לאחרונה, בשורה של מקרים שונים אשר נדונו בפני ועדות ההשגה על החלטות ועדות הקבלה, הפכו וועדות ההשגה של רשות מקרקעי ישראל את החלטות ועדות הקבלה וקבעו כי על ועדות הקבלה לפעול בסבירות ומידתיות, בהתאם לעקרונות החוק ועקרונות המשפט הפרטי והציבורי וזאת לנוכח תפקידן כגוף דו מהותי. ככל שההליך שהוביל להחלטה לקה בחוסר תקינות, תוך חריגה מסמכויות הועדה הקבועות בפקודה, בחוסר תום לב ובניגוד לעקרונות הצדק הטבעי – הרי שיש מקום להתערבות בשיקול הדעת שעמד בבסיס אותן החלטות.

חשוב לזכור כי קיימת חשיבות רבה בשמירה על אופיים וציביונם המיוחד של הישובים הקהילתיים והכפריים ובחינת התאמת המועמדים לקליטה למרקם החברתי והקהילתי של ישובים אלו היא אבן דרך מהותית שעל כל מועמד לעבור כתנאי לקליטתו וקבלתו ביישוב. על כן, ודווקא בשל הצורך הזה, יש לוודא כי הליך הסינון הנעשה על ידי ועדות הקבלה הינו חסר פניות ונעדר שיקולים פסולים אשר עשויים להביא לפסילתם של מועמדים לקליטה ראויים וטובים.

ביום 30.07.2023 אושר תיקון מס' 12 לחוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות אשר הרחיב את תחולת פעילות ועדות הקבלה בישובים קהילתיים. התיקון החדש מחזק את מעמדן של ועדות הקבלה ומכשיר הליכי סינון וקבלה גם בישובים בהם מספר בתי האב הוא עד 700 (בשונה מהמצב שהיה קיים עד לתיקון האחרון – 400 בתי אב) וכן מרחיב הליכים אלו גם לישובים הנמצאים מעבר לקו הירוק ולא רק בגליל ובנגב.

יתכן שקיימות הצדקות רבות לחיזוק מנגנון ועדות הקבלה בישובים כפריים והרחבת הסמכויות של ועדות אלו, הן טריטוריאלית והן מהותית, אך יש לקחת בחשבון כי הרצון להגברת השימור ולכידות תרבותית-חברתית באורחות החיים הכפריים הינו חייב לדור בכפיפה אחת עם הזכות הבסיסית העומדת לכל אדם לבחור את מקום מגוריו, וזאת במיוחד כשמדובר בקרקעות אשר הוקצו לישובים הכפריים על ידי המדינה.

אנו סבורים כי באופן בלתי נמנע השינויים המובאים במסגרת התיקון החדש לחוק יצריכו התערבות ופרשנות מצד מנגנוני הבקרה, קרי ועדות ההשגה של רשות מקרקעי ישראל ובתי המשפט.

שוקלים לרכוש בית בישוב קהילתי ?

מדובר בעסקה בעלת מורכבת מיוחדת המצריכה ניסיון וליווי משפטי מעורך דין המנוסה ובעל התמחות בתחום האגודות שיתופיות.

משרדנו מלווה ומייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות מכר בישובים קהילתיים ומעניק מעטפת משפטית רחבה לאורך כל ההליך עד להשלמת העסקה, לרבות מול מוסדות האגודה בכל הטריבונליים והערכאות המשפטיות.

יש לכם שאלה?

פנו למשרדנו ואנו נשמח לסייע בכל שאלה בנושא זה ובעוד נושאים קשורים נוספים.

האמור לעיל הוא בגדר מידע כללי וחלקי בלבד ואין לראות בדברים משום מתן ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. כל מקרה צריך להיבחן לגופו והדברים עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות של כל מקרה ומקרה.