הטבות מס למשכירי דירות – חידושים מחוק ההסדרים החדש

אם אתם משכירים דירות למגורים יש מספר דברים שכדאי לדעת בנוגע למיסוי הנובע מהכנסות אלה, בין היתר בעקבות התיקון לחוק ההתייעלות 2023-2024, ובשמו הנפוץ "חוק ההסדרים"  אשר התפרסמו ביום 31.5.2023.

ככלל השכרת דירות הוא (לרוב) אפיק הכנסה פסיבי אשר ההכנסות ממנו ממוסות באופן פרוגרסיבי. יחד עם זאת חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990 ופקודת מס ההכנסה קובעים שלושה מסלולי הטבה עיקריים הכוללים מס' תנאים המאפיינים כל אחד מהמסלולים:

המסלול הראשון – פטור מלא ממס או תשלום מס חלקי

• פטור מלא ממס – בעל דירה המשכיר את דירתו וההכנסה מדמי השכירות הנה עד לסך של 5,471 ש"ח לחודש זכאי לפטור מלא עד לסכום זה.
• תשלום מס חלקי – בעל דירה המשכיר את דירתו ודמי השכירות המשולמים לו מעל תקרת הפטור אך מתחת לסך של 10,942 ש"ח לחודש, זכאי לקבל פטור חלקי מתשלום מס הכנסה אשר יחושב כדלקמן:

לדוגמא: אדם שמשכיר דירה תמורת 6,000 ₪ לחודש

• בשלב ראשון נבחן בכמה עולה סכום השכירות על הסכום 5,471 ₪: 529 = 5,471 – 6,000.
• בשלב השני נפחית את הסכום שהתקבל (529) מ-5,471 ₪ (דהיינו תקרת הפטור),

5,471-529 = 4,942 ש"ח

• המשכיר יהיה פטור ממס על הכנסה חודשית מדמי שכירות בסך של 4,942 ש"ח, ועל יתרת ההכנסה משכירות בסך 1,058 ש"ח יחוייב המשכיר בתשלום מס לפי מדרגות מס שאינם מיגיעה אישית.

המסלול השני – תשלום מס בשיעור של 10%

ישנם מצבים בהם דמי השכירות עשויים להשתנות במהלך השנה, דהיינו בחודש מסויים דמי השכירות יעברו את תקרת הפטור ובחודש אחר הם יהיו מתחת לתקרת הפטור, כך שבחודשים מסויימים יינתן פטור מלא ממס הכנסה ובחודשים אחרים יינתן פטור חלקי.

על מנת למנוע מצב של "חוסר וודאות" בנוגע לשיעורי המס אשר ישלם המשכיר, עומדת למשכיר האפשרות לבחור במסלול המס השני, קרי תשלום מס קבוע בשיעור של 10% מגובה כל שכר הדירה אשר התקבל באותה שנה. למעשה מי שבוחר במסלול זה, לא יהנה מפטור ממס מהכנסות הנמוכות מתקרת הפטור.

לתשומת הלב: במסגרת מסלול זה לא ניתן לקזז הוצאות מהכנסות דמי השכירות ויש לשלם את סכום המס בתוך 30 ימים מתום שנת המס הרלוונטית.

המסלול השלישי – תשלום מס על דמי שכירות לפי מדרגות המס השולי

מסלול זה מיועד לבעלי דירות אשר עוברים את תקרת הפטור ומעוניינים לקזז הוצאות שוטפות למול הכנסות מהנכס, למשל קיזוז הוצאות תחזוקה, משכנתא וכיוצ"ב. המס אשר ישולם על הרווח בפועל יקבע לפי מדרגות המס האישיות (מהכנסה שאינה מיגיעה אישית) של כל משכיר ומשכיר, כדלקמן:

• עד להכנסה שנתי של 260,520 ש”ח ישולם מס בשיעור של 31%.
• בטווח הכנסה שנתית  של 260,521-542,160 ש”ח ישולם מס בשיעור של 35%.
• בטווח הכנסה שנתית של 542,161-698,280 ש”ח ישולם מס בשיעור של 47%.
• בהכנסה שנתית העולה על 698,281 ש”ח ישולם מס בשיעור של 50%.

חוק ההסדרים הביא עמו הטבה למשכירי הדירות אשר מדווחים ומשלמים מס על הכנסותיהם מדמי שכירות בהתאם למסלול השני. תיקון מס' 264 לסעיף 122(ו) לפקודת מס ההכנסה (משנת 2023) קבע כי אדם המשכיר את דירתו היחידה יהיה זכאי לנכות מהכנסות דמי השכירות את הוצאות דמי השכירות אשר נשא בהן לצורך מגוריו במהלך אותה שנת מס עד לתקרה של 90,000 ₪ לשנה, דהיינו 7,500 ש"ח לחודש.

להלן דוגמא להמחשת ההבדל בשיעור המס ששרר לפני התיקון בחוק ההסדרים ולאחריו:

ראובן משכיר את דירתו היחידה תמורת סך של 15,000 ש"ח לחודש ושוכר לעצמו דירת מגורים ומשלם בגינה דמי שכירות בסך 7,500 ש"ח.

לפני התיקון לחוק ההסדרים, במסגרת המסלול השני היה על ראובן לשלם מס בשיעור של 10% מדמי השכירות, דהיינו 1,500 ש"ח לחודש.

לעומת זאת, לאחר התיקון לחוק ההסדרים, ראובן ישלם מס בסך 750 ש"ח לחודש, שהינם 10% מדמי השכירות החודשיים בניכוי דמי השכירות שראובן משלם על הדירה שהוא שוכר (15,000 – 7,500).

דהיינו, התיקון בחוק ההסדרים הביא להפחתת נטל במס במסגרת המסלול השני ב-50%.

מספר דגשים לעניין הזכאות להטבה זו:

1. במסגרת "הוצאות דמי השכירות" יכללו הוצאות החזקת המשכיר או בן זוגו, בבית אבות.
2. הטבה זו רלוונטית  רק לאלו שבחרו במסלול של תשלום מס הכנסה בשיעור של 10% ולא לאלו שבחרו במסלול אחר − למשל שימוש בפטור או במסלול מס שולי (מדרגות מס הרגילות).
3. הטבה זו אינה עומדת לחברות אלא רק ליחידים.

סוף דבר,

כשאתם שוקלים האם לרכוש נכס אשר ישמש עבורכם אפיק הכנסה, עליכם לקחת בחשבון (בין היתר) את ההיבטים המיסויים מול רשויות המס הנוגעים לחובות הדיווח בגין ההכנסות מדמי השכירות ואת החלופות השונות הקיימות בחוק לפיהן יגזר שיעור המס אשר יהיה עליכם לשלם.

בתכנון ובליווי נכון של עורך דין העוסק בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין, תוכלו לקבל מענה פרטני התואם את הנסיבות האישיות שלכם אשר יניב לכם חסכון כספי ושקט תעסוקתי.

הנכם מוזמנים לפנות לעו"ד רומן צ'רני, העומד בראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין י. פרידמן, צ'רני ושות' להיוועצות ולקבלת מענה פרטני לשאלות בנושא זה.

האמור לעיל הוא בגדר מידע כללי וחלקי בלבד ואין לראות בדברים משום מתן ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. כל מקרה צריך להיבחן לגופו והדברים עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות של כל מקרה ומקרה.